헝다 자산평가 익명 보고서

1) 대차대조표상 부채와 부외부채의 총액은 3조위안을 초과할 수 있습니다.

 

2121년 상반기 기준, 헝다의 총 대차대조표 부채는 1조9,700억 위안이며 이중 이자부 부채는 5,718억 위안입니다. 장부 화폐 자금은 868억 위안에 불과하며 자금의 이 부분은 여전히 허수가 있을 수 있습니다. 이것은 부외 부채를 고려하지 않은 것입니다. 시장은 부외 부채가 1조 위안을 초과할 수 있다고 보수적으로 추정합니다.

 

2) 에버그란데의 토지보유재고는 가치가 큰 것 같지만, 허수도 커서 실현되기 어렵다.

 

2121년 상반기 기준으로 헝다는 778개의 토지수용 프로젝트를 보유하고 있으며 총 계획 건설 면적은 2억 1400만 평방 미터이고 원래 토지수용가치는 4,568억 위안입니다. 이에 상응하는 매장지 가치가 명목상 2조 위안을 넘지만 실제 실현되기는 어렵다고 생각한다. Evergrande 토지 매장량의 30%이상이 저에너지 도시에 있고 4급과 5급에 있는 판매 불가능한 주차 공간과 상점도 토지 매장량으로 기록되기 때문입니다. 또한 Jinmao, Vanke, Country Garden 및 기타 부동산 회사는 헝다와 프로젝트 매각에 대해 협상했지만 협력에 도달하지 못했습니다. 우리는 헝다의 토지보유재고의 실현 가능한 가치가 낮다고 생각합니다.

 

 

3) 오래된 리노베이션 프로젝트의 품질은 비교적 좋지만 실현되기 전에 분할 및 판매되어야 합니다.

 

2121년 상반기 현재 헝다는 146개의 오래된 리노베이션 프로젝트를 보유하고 있으며 그 중 61개가 심천에 있습니다. 우리는 심천 프로젝트의 이 부분의 품질이 비교적 좋을 것으로 예상하고 분할 매각할 수 있다면 낙관적인 상황에서 1,000억 위안을 현금으로 교환할 수 있을 것으로 기대한다. 이에 앞서 C&D와 Jinmao는 헝다와 협상을 한 적이 있는데, 보도에 따르면 헝다의 오래된 개혁 프로젝트는 자금 조달이 과도하거나 숨겨진 이슈가 있고 전체 협상 주기가 길다. 게다가 기존 리노베이션의 전체 볼륨이 비교적 커서 구매자가 인수하기 전에 분할해야 합니다.

 

 

4) 자금 부족이 1,000억 위안을 초과합니다.

 

정부의 도움으로 구매자의 신뢰가 회복된다고 가정하면 헝다는 내년에 5,000억 위안을 성공적으로 판매할 수 있고(극히 낙관적인 가정) 오래된 리노베이션 프로젝트의 총 매출은 1,000억 위안( 1년 이내에 모두 매각된다는 매우 낙관적인 가정), 헝다자산관리는 300억 위안에 매각할 수 있고 1년 내에 489억 위안의 매출채권을 완전히 회수할 수 있습니다. 1년 이내에 지불해야 하는 책무와 공급자의 미지급금에 대해 여전히 1000억 위안 이상의 자금 부족이 있습니다. 여기에는 헝다의 자산은 물론 직원의 급여, 이자에 해당하는 이자 부담 부채 및 신규 운영 비용이 고려되지 않았습니다.

 

 

원문에는 헝다 처리에 대한 시나리오, 계획등이 있는데 양이 많아 수록하지 않음. 이 문서는 아마 헝다 자산 평가를 한 컨설팅 내부 보고서의 중의 하나가 유출된 것으로 보임 중국어 실력자가 번역해주면 감사

恒大危局推演及投资机会研判

 

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중국 헝다 파산과 부동산 연쇄 부도

 

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