회사 사옥 건설 부동산 토지 매매 꿀팁 주의점 2

신축 사옥 건설 PJT - [3] : 믿음은 배신하지 않는다

 

"제가 다 된다고 했죠? 밥 한번 사세요"

- D 종합건축사사무소 대표이사 -

 

드디어 땅 계약을 완료하였다.

 

내 생에 가장 큰 규모(금액이라던지...시발 부자되고 싶다)의 투자라 많은 걱정을 하고, 3달 동안 땅만 보러 다니느라 다른 일이 손에 안 잡히고, 통수도 당하고 했지만 우여곡절끝에 결국은 계약을 완료하였다.

 

총 8개의 필지, 10,767㎡를 구매하여 100평 X 4개층 규모의 사무실과 200평 X 2개층 규모의 공장을 연결하여 하나의 건물로 지을 계획이다.

이러한 계획들을 건축사 대표와 커피 한 잔 마시며 얘기를 하고 나의 원대하...진 않고 쵸큼 부풀려진 사업 계획과 함께 빠르게 인/허가를 취득하도록 부탁도 하며 건축사와도 계약을 하게 된다.

 

참 준비할 서류들이 많았다.
사업자등롱증서부터 인감증명서, 법인등기부등본, 법인인감, 사용인감계, 공장등록할 사업계획서, 창업승인사업계획 신청서(농지전용부담금 면제를 위해/다음 회차에 부연 설명) 등등...

이것 저것 준비하며 지낼 때, 건축사사무소에서 평면도와 정면도를 보내온다.

 

< 그림 - 1 : 우리 회사 예상 정면도(물론 이 도면은 좀 나중에 그려졌다) >

 

도면에 수정할 부분 수정하고, 공장 내 설비들에 대한 dead load 설정 해 주고... 전력량도... 계약만 하면 끝이 아니구나... 뭔 내가 할 일이 이렇게 많아? 라는걸 많이 깨달았던 때 였다.

 

회사 일 때문에 나름 바쁘기도 해서 공장 설립 건은 잠시 미뤄둔 채 한시름 놓고 있던 어느 날...

"대표님, 공장 허가가 좀 힘들 것 같아요."

아니 시발 이게 무슨 개 소리야?

다른 말도 아니고 딱 저 소리 듣는 순간 화가 머리 끝 까지 뻗쳤다.

다 된다며?

안 되는 것 없이 다 해결 할 수 있다며?

그러면서 도면을 하나 보내준다. 철도청에서 접수받은 도면이라며...

 

< 그림 - 2 : 철도청의 길내기 계획 도면(길내기#3, 4.0 부분이 4M도로를 말 한다 >

 

설계쟁이 대표(이하 D) : 거기 사업계획이4M도로 계획이라 공장 허가가 힘들 것 같아요.

나 :6M계획이었다면서요

 

D : 원래 6M 계획이었는데, 그 진입로 일대에 아무것도 없어서 굳이 6M로 만들 이유가
없기 때문에 공사비 절감 이유로 계획을 바꿨답니다.

나 : 아니 그게 언제래요? 제가 부동산 계약 하기 이전이에요? 이후에요?

 

D : 그 부분까진 아직 확실하게 알 수 없고요, 우선3일만 시간 좀 주세요.
좀 더 확실히 해 볼께요

나 : 우선 기다려 보겠습니다.

 

...

이 무슨 개 소리냐

매일 매일 저 멀리 100Km 떨어져 있는 아내에게 자랑하던 내 계획이 물거품이 될 수도 있다니....

아 올 해엔 화 안내기로 했는데...
이제 롤 하면서도 욕 안하고 있는데...
올 해 부터 모든 유혹을 뿌리친다는 불혹인데... 욕이 땡긴다...
어쩌겠냐. 기다려 봐야지...

 

3일 후(3 years later)

D : 도면 보냈는데 확인 하셨어요? 아직이라고요? 제가 지금 가겠습니다. 사무실에서 봬요.

 

< 그림 - 3 : 이딴게 대안?(빗금 친 부분을 제외하고 개발 허가를 받겠단다) >

 

D : 5,000㎡ 이상은 6M 도로에 접도해 있어야 하는거 아시죠?
그런데 저기 계획이 4M에요. 철도청에서 하는 공사를 우리가 맘대로 바꿀 수는 없으니 저희 개발 면적을 5,000㎡ 이하로 만들어서 허가를 받고, 옆에 "나" 필지 허가 받을 때 증축 개념으로 개발 하는게 나을 것 같습니다.

 

나 : 아니 대표님, 저게 말이 돼요? 그러면 나중에 추가 공사도 해야 하는 거고, 아시다시피 저 부분, 레벨이 낮아서 축석 쌓아 올려야 하는데 우선 쌓고 또 허물자고요?

D : 우선은 이 상황은 최악의 상황입니다. 그 점 염두해 두시고요, 제가 지금 철도청 해당 공사 책임자를 만나러 가는데 가서 협의 보고 오겠습니다.

 

나 : 언제까지 기다리면 돼요?

D : 우선 다시 3일만 시간 주십시오. 해결 하고 오겠습니다.

나 : 우선 기다릴께요.

 

뭐 어쩌겠냐. ㅈ같아도 참아야지.

...

 

다시 3일 후 설계쟁이 대표에게 다시 전화가 왔다.

 

D : 지금 사무실에 계시죠? 찾아 뵙겠습니다.

 

뭐야. 목소리가 자신감 넘치는데? 커피숍 커피라도 대접해야 하나?

"XX씨야~ 커피좀 사올래? 사무실 직원들 꺼 + 손님꺼 아아 하나 사와"

 

D : 제가 ... 제가 바꿔왔습니다!

나 : 뭘...요?

 

D : 철도청 책임자를 만나 해결 했고, 해당 도로 계획을 6M로 바꿔놓고 왔습니다...!!
나 : 헐 시발

 

< 그림 - 4 : 현재는 해결된 6M >

 

한 참을 본인의 노력을 자화자찬 하는 시간을 보내고 떠난 설계쟁이 대표...

이 사람, 뭐 하는 사람이지?

갑자기 궁금해졌다. 아니 무슨 허풍 반, 구라 반 인줄 알았는데 말 한 대로 다 됐다.

어케했니 시발ㄹX아...

 

여러 경로를 통해 알아보니 이 사람이 이 지역에서 엄청 오래 사업을 했고, 또 무슨 봉사단체(이름 들으면 알 만한)의 이 지역 총재를 겸하고 있어 인맥이 짱짱하단다.

 

우리가 컨택하는 기보, 신보, 기업은행 등등 이 지역 장 들과는 모두 친한 사이며 이 지역 시청 건설도시과, 지역경제과, 건축녹지과 등등 모르는 사람이 없으며, 또 한 다리 건너면 전국 어느 기관의 책임자 정도는 컨택이 되는 사람이더라.

그 지인 버프 두른 상태로 해당 책임자를 만나 창업 n년차의 우리 회사의 사정을 설명하고 변경계획을 잡아왔다.

 

존나 멋진 샛기....

이래서 건축사사무소는 존나 큰 건축사 사무소와 계약 하는게 좋다는 점을 느끼게 된 계기가 되었다.

며칠 후, 설계쟁이 대표에게 전화가 왔다.

 

"전에 얘기한 그 철도청 있죠? 밥 한번 사달라는데요? 시간 내시죠?"

 

그래. 이 정도는 해 줘야지.

7/8일 오늘 까지도 아직 약속 날짜는 안 잡혔지만, 맛 있는 음식 대접해야 겠다.

 

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인맥 버프 굿!

이 건이 나에게는 임팩트가 크게 와 닿아서 길어졌는데, 다음 화는 ㄹㅇ"그래도 뭔가 문제는 발생한다"가 될 예정이다. 진짜로...

읽어주셔서 감사하다.

 

 

 

신축 사옥 건설 PJT - [4] : 그래도 뭔가 문제는 발생한다

 

"여기 토지사용승락서에 공장 설립이 아닌 개발 행위로 되어있네요. 다시 해오세요."

- C모 주무관(20대/여) -

 

진입 도로도 해결 됐고, 이제는 마음 편히 허가가 떨어지기만을 기다리면 되는 상황이라 생각했다.

그리고 허가를 받기 위해지반 조사라는걸 하게 되는데...

 

< 그림 - 1 : 지반조사의 개요(출처 : 국토지반정보 통합DB센터) >

 

대상 필지는 전 지주분께서농작물을 기르고 있던 상태이며, 3개 필지에 걸쳐보리를, 1개 필지에는고구마를 기르고 계셨다.

보리야 뭐 6월이면 수확 한다고 쳐도, 고구마는 보통 추석 전/후로 수확 일정을 잡는다 하기에 '아, 그럼 그 필지는 개발 행위를 조금 늦춰서 향후에 심의를 받자' 라는 계획으로 설계쟁이들에게 수확 일정을 통보했다.

 

< 그림 - 2 : 보리밭(좌)과 고구마밭(우) >

 

한가로운 어느 날... 전화가 온다.

 

지반조사업체(이하 G) : "지금 지반조사하러 나왔는데요, 보리밭이 있네요?"
나 : 뭔 소리에요?

 

G : XX설계사무소로부터 연락 받고 지반 조사 하러 나왔는데요
나 : 그게 왜 오늘이에요? 농작물 수확 일정 알려 드렸고, 최종 일정 확인 후 조사 해야 하는 거 아니에요?

 

G : 아... 그런데요... 저희가 오늘이 아니면 시간이 없어요
나 : 아 잠시만요. 제가 전화 드릴께요.

 

이게 뭐냐?충분히 일정 조율 가능 한 상태였고, 나에게 미리 언질만 줬어도 전 지주분이 수확 일정을 앞당기던가 아니면 지반 조사 외주를 다른 곳에 주던가.

D 사무소 대표와 전화 통화를 해 보니, 죄송하다, 농작물 피해보상은 저희 계약금에서 까겠다, 정말 죄송하다.

이러는데 할 말 있나.

 

전 지주분에게 전화를 걸어서 상황이 이러이러한데 피해 보상 해 드릴테니 보리밭 조금 훼손해도 되겠습니까? 라면서 허락을 받게 되는데, 그래도 다행히 지주분께서 허락을 해 주셨다.

 

어차피 소일거리라 괜찮다, 조금만 밀어 달라 라고.

지주분 말씀대로 소일거리일지라도 농작물 키우시는 분들은 자식 까지는 아니지만 거의 무르익어가는 농작물에 대해 얼마나 애착이 많으시겠냐.

 

정말 정말 죄송한 마음에 찾아 뵙고 사과드리겠다고 말씀은 드렸지만 그래도 미안함이 가시지 않는, 답답한 하루가 되었다.

 

게다가, 지반 조사 하려면 대상 필지를 관통해서 시료를 추출해야 하는데, 그게 조금만 밀게 되겠냐...

 

< 그림 - 3 : 망가진 보리밭...ㅠㅠ >

 

지주분도 안타까우신지, 내게 하소연 하시는데 정말 정말 죄송해서 그 자리에서 보상금 드리고 해결한 하루였다.

하루만 일정 확인 안하면 꼭 무슨 일이 벌어지는 느낌이더라.

 

이제는 문제 없겠지... 하고 며칠을 마음 놓고 있었는데, 설계쟁이 중 토목 담당자에게 전화가 왔다.

 

토목 : 토지사용승락서에 문제가 있어 다시 도장 받아와야 할 것 같습니다.
나 : 왜요?

 

토목 : 아니 공무원이 해당 토지사용승락서에 용도가 "토목 허가 및 건축 허가"
로 되어있다고 심의에 안 올린거에요.

나 : ????

 

이해가 안 갔지만, 어쩌겠냐. 받아 와야지...
사용 용도를 "개발행위 및 인/허가"로 받아 오란다.

지주분은 서울 사시는데, 다녀오면 하루 일정 다 날려야 하는 그런 거리이기에 눈물을 머금고 다녀왔다.

 

이틀 후, 다시 전화가 왔다.

 

토목 : 토지사용승락서가 다시 필요한데요...
나 : ???

토목 : '공장설립'이라는 문구가 빠졌다네요.
나 : 아니 시....

 

시발 이게 뭔 개소리냐.

우리가 공장을 짓는 건 공장등록 시 제출하는 사업계획서와, 농지보전부담금을 면제받기 위한 창업기업사업계획서를 제출했으니 당연히 공장 설립이 들어가는 걸 알텐데,토지사용승락서에 그게 안 되어 있다고 심의를 안 돌렸단다.

 

공무원 담당자에게 전화를 했다.

 

나 : 아니 개발행위나 공장설립이나 토목허가나 다 같은 맥락인데
왜 심의를 안 돌린거에요?
공 : 그게, 공장 설립이라는 최종 목적이 안 들어가 있어서, 심의에 안 넣었어요.

 

정말 개같더라.

이미 도시주택국에 올라가서 심의중이어야 할 서류들이 아직도 지역경제과 담당 주무관이 가지고 있어서 우리쪽과 친분이 있는 공무원 윗 사람들은 아무것도 모르는 상태...

단지 서류 하나의 글씨 하나가 틀려서.

그것도 두 번이나. 한 번은 우리가 잘못했다고 치자.
두 번째에는 지가 말을 그렇게 해놓고 그게 아닌 것 같다며 다시 해 오라는데, 어느 누가 화 안날까.

우리는 안성에도 공장이 있다.

 

여기는 임대 공장인데, 여기 공장등록할때에 안성시 공무원들은 내가 팩토리온(공장등록사이트)에 서류 잘못 등록하거나
첨부 서류가 잘못되면 즉시 알려주며 다른과(환경과 등)에 협조도 본인들이 먼저 행위를 시행했으며 아주 사소한 문제들은 본인들 재량으로 그냥 넘어가준 부분들이 많아서 공장등록 자체는 쉽게 생각했었는데 여기는.... 말을 아끼겠다. 이건 아니지.

 

그 외에 정화조 문제, 저류조 문제, 옹벽 문제 등등 자잘한 문제들이 발생하여 심의 보류되고 보완요청이 발생하는 등 내가 최초 수립했던 계획보다 최소 2개월 이상은 지체되었고, 게다가 설계쟁이들이 인/허가 다 끝내준다 생각했었는데 생각 이상으로 내가 개입해야 되는 일 들이 엄청 많더라고.

 

역시 사람일은 마음먹은대로 되는 일이 몇 없구나... 라는 걸 다시 한 번 깨달았다.

공장 설립에 대해 내가 우리 회사 실무자라면 일정 계획을 러프하게 잡아서 몇 몇 문제가 발생하더라도 커버 가능한 일정으로 계획을 수립할 것이다.

 

하지만 책임자라면 손해가 끼치지 않는 선을 그어 하루빨리 마무리 짓고 그 중에 이득을 꾀해야 할 것이라 본다.

그런 의미에서 이번 공장 설립 건은 진짜... 내 일정은 일정대로 손해보고, 신경은 너무 너무 쓰이는... 너무너무 작은 기업에서 공동대표 둘이서만 이 일을 추진하기에 좀 많이 빡세다고 느꼈다.

 

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다음편은 쥐ㅈ만한 기업에서의공장 신축 자금 조달 과정에 대해 쓰려 한다.

읽어주셔서 감사하다.

 

 

 

신축 사옥 건설 PJT - [5] : 소기업의 자금 출자 방법

 

"거기서 대출 그만큼 나오셨죠? 저희가 추가 대출 해드릴께요"

- XX보증기금 XX지사 담당자 -

 

이번엔 지금껏 써왔던 글 들의 계획이 되는, 자금 관련한 내용을 써보려 한다.

내 재산이 어마어마해서 땅을 일시불로 살 수도 없었고, 우리 회사 순이익이 막 수백억 생겨서 땅이나 공장을 엄청 크게 지을 수도 없기에 토지 구매에서 부터 건축 비용 까지 대출을 알아보게 된다.

 

먼저, 토지 구매.

당신이 제조업을 운영하고 있다면 가장 입지 조건이 좋은 땅은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의한용도지역중도시지역내에 있는 "공업지역"애 있는 땅을 구매 해서 공장을 올리는게 가장 좋다.

 

용도지역이란?

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

(출처 : 서울특별시 알기 쉬운 도시계획용어/토지이음)

 

공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 등 여러가지로 세분화 되어 지정되어 있고, 이 외에도 첨단산업단지, 준산업단지 등 여러 조건이 있으니 본인의 자금 상황에 따라, 혹은 기업의 표준산업코드가 해당 공업/산업단지에 입주할 수 있는지에 따라 여러 조건에서 확인 후 구매하는게 가장 좋다.

 

해당 지역은건폐율도 7~80%이고 일반적으로 "공단" 이라 하면 주위에 식당이나 대중교통도 어느정도는편의성을 보유하고 있기에 조건만 된다면 다른 곳 보지말고 무조건 공단으로 입주하는게 좋다.

 

우리 회사는 경기도라는 이유 하나만으로 환경오염뭐시기 때문에 울 회사의 표준산업코드는 공단 입주가 불가능하고, 이에 따라 만만한 땅을 사 공장을 짓고 지목을 "장"으로 바꾸는게 가장 나은 조건이더라.

조금 쓰잘데기 없어 보이는 얘기들이 앞에 나온 이유는 해당 용도지역 내에서 우리 회사가 필요로하는 건축면적(건폐율)이 확보가 되어야 하기에 말이 좀 길어지긴 한 점 양해 바란다.

최초 계획은 400평(약 1,322㎡) 정도의 공장이 필요해 계획관리지역에서는 건폐율이 40%이기에 1000평 정도의 땅을 구매하려 했다.

근데 마음대로 되는게 있나... 어디 땅이 하늘에서 뚝 떨어지는 것도 아니고, 1000 ~ 2000평(3,305 ~ 6611㎡) 사이로 알아보았고, 이에 따른 자금을 알아보게 된다.

 

은행에서는 내가 구매하려는 땅에 대하여 감정을 하고, 그 감정가의5~70%정도를 대출해준다고 한다.

다만 대출 조건이 해당 토지에 대한 계약이 완료되어야 하며, 이에 따라 부동산 계약 조건에도 "잔금은 개발 인허가 완료 후 3주 이내에 치룬다" 로 명기를 했으며, 허가 완료 후에 은행에서 대출이 된다고 한다.

 

이 은행에서도 대출 심사를 받을 때 제출했던 서류들이 각종 증명서부터 시작해서 사업계획서, 자금상환계획서, 중/장기 계획서 등등 정부기관 과제 할 때 보다 많은 자료를 제출했던 기억이 새록새록 하다.

 

남의 돈 지원받아 과제하는 것 보다, 남의 돈 빌리기가 더 어렵더라고.

그래도 토지에 대한 건은 어렵지 않게 대출을 확보 했다.

그럼 이제 공장을 지어야 하는데 그 돈은 있나?

실질적으로 계획된 공장 건축면적은 토지 6,600㎡, 건축면적(연면적으로 표기할께)은 사무시설 1,190㎡, 제조시설 1,520㎡으로 늘어났고, 제조시설은 보통평당 200만원, 사무시설은평당 350만원정도가 일반적인 금액이며 이러한 금액을 마련해야 하는데그 돈은 또 어디서 해결해야 하는가.

 

중소기업진흥공단(이하 중진공)에서 도와주겠단다.

 

중진공에서는 매 월 기업에서 필요로 하는 자금에 대해 상담 접수를 받아 해당 금액을 지원해줄지 말지 결정하는 정책이 있는데, 보통 3월에 접수했으면 4월에 상담이 이루어지고, 5월에 자금이 집행되는 방식이야.

 

얘들은 직접 주는 선택을 할 수도 있지만, 중진공이 보증해줘서 은행에서 대출을 해주는 그러한 방식도 있으니 이 부분은 상담을 통해서 결정이 나는거라 다들 금액도, 집행 방식도 다르고, 해당 자금은소진이 좀 빨리 돼.

그렇기에 접수도 순식간에 막히니까필요한 서류들은 미리 준비했다가접수 시작 하면 잽싸게 집어넣어야해. 수강신청 할 때 처럼 빠른 클릭질 필수야.

이렇게 자금을 마련하고 있으면, 또 다른 기관에서 연락이 와.
신용보증기금 혹은 기술보증기금에서.

 

보통의 회사는 신보 혹은 기보 둘 중 한 기관에서 거래를 하게 되는데, 일반적으로 기보에서 돈을 빌린 상태면 신보에서는 돈을 빌릴 수 없어.

그렇기에 거래하고 있는 기관에서 연락이 올텐데, 땅을 사고 공장을 올린다면
이러한 제안을 할꺼야.

"중진공에서 전액 대출 안 해준다죠? 저희가 대출 예외금액에 대해 보증해 드릴께요"

 

이게 뭔 소리냐 하면 공장을 짓는데,중진공에서 70%는 대출을 해준대.
만약 건축비가100억짜리 공사면너희는 건축 공사에 대한 계약금 10억을 냈을테고, 중진공은 70억을 대출해 주니20억은 따로 마련을 해야 하는데, 그 20억을 기관(신보 혹은 기보)에서 보증해줄테니 중진공에서 90%대출을 알선해 주겠다는거야.

땡큐지.

 

아 물론 100억은 예시일 뿐이고 중진공 한도는 40억에 기관 보증으로+@를 더 해준다는거지.

이 대출에는 좀 특별한 내용이 있는데, 건축물에 대한 담보는 해당 건축물이 완성이 되어야 담보의 가치가 있다는거야.

그렇기에 먼저 중진공으로부터 대출을 받은 후에준공이 되면 대출 기관이 2개로 나뉘어져서 최초엔 중진공 이름으로 모든 금액이 설정되어 있다가 준공 이후중진공(70)+기관(20)이렇게 빌려준 놈이 둘이 되는거지.

 

꾸준히 거래하고, 기업신용평가 나쁘지 않다면 이러한 기회도 있으니 최대한 많이 알아봐.
돈 빌려주겠다는 곳은 많더라고.

주의할 점은 토목공사비에 대해서는 대출이 안나와.

 

이 부분에 대해서는 말을 좀 아껴야 할 것 같은데, 시공업체가 잘 알아서 해주니 더이상은 생략할께.

오늘은 그림이나 사진이 없네. 그래서 여기까지.

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다음 내용은 "시공업체 선정하기"가 될 예정이다.

읽어주셔서 감사하다.