이재명 부동산 공급정책이 반쪽짜리 허구인 이유

(부동산) 이재명 부동산 공급정책이 반쪽짜리 허구인 이유 설명해준다. 지식 업.

 

많이 읽을 수 있게 추천 좀 부탁한다.

 

찢이 현재 300만여 호 공급하겠다고 했지?

물론 민간, 공공 다 합쳐서.

근데 지금 서울에 주택 호수가 160여만 호고 1기 신도시 전부 다 합쳐서 50만 호인 건 함정 ㅋㅋ

어쨌건, 이재명 부동산 정책이 허구인 이유 간단하게 설명해준다. 어디 가면 이거 읊어주면 된다.

 

공급은 크게 두 가지 방법이 있다.

 

첫째는 택지에 공급하는 거. 이건 신도시 개발이 대표적이지? 그니까 쉽게 말하면 그냥 노는 땅에 아파트 지어주는 거야.

 

두번째는 재건축 재개발이 있다. 이건 정비사업이라고도 하는데 재개발은 주거환경이 열악한 쪽방촌 같은데 허물고 아파트 지어주는 거

재건축은 주거환경은 나름 괜춘한데 썩어있는 곳에 아파트 지어주는 거 (아파트 허물고 아파트)지.

 

택지공급은 생각보다 쉽다.

그냥 토지보상금 매겨서 땅주인들한테 푼돈 던져주고 강제매입 지차제가 해서 거따가 아파트 지어버림 되는 거니까. (전 세계에 우리나라처럼 택지 반강제로 보상 후에 아파트 때려짓는 나라는 내가 알기론 없다.)

그리고 뭐 거기는 원래 빈 땅이니 그냥 때려짔고 인프라만 깔아주면 끝이지. 이건 생각보다 빠르고 쉽다. 3기 신도시가 이런 방식이지.

이건 뭐 그냥 하면 되는 거니까 됐고

 

문제는 두번째 정비사업이다.

알다시피 서울은 더이상 빈땅이 없다. 물론 그린벨트가 있긴하지만 그린벨트는 함부로 해제하고 아파트 때려짓기가 현실적으로 어렵기도 하고, 이제 그럴만한 큰 부지도 별로없지

MB가 보금자리주택으로 세곡네곡에 때려지었던게 이런방식으로 그린벨트 해제후에 지은건데 이제 서울 어디를 찾아봐도 그런곳은 없다고 봐야지.

 

결국에 인서울에 공급할수있는방법은 딱 한가지, 정비사업밖에 없는거다

근데 정비사업을 가로막고있는 정책이 크게 세가지가 있다.

 

외워라

1. 정안진강화

2. 재초환

3. 분상제

이렇게 세가지다

 

정안진은 정밀안전진단의 약자인데, 문재앙 이새기가 평가항목중에 건물노후도에 대한 평가점수를 확 높여버려서

통과가 어렵게 만들어버렸다. 이게 뭔말이냐?

그니까 뭐 아파트가 얼마나 썩었던, 주차대수가 부족하던 소방차가 들어오기 힘들던 어쩌던 무너지기 일보직전인거 아니면 안해주겠다는거야.

그러니 35년 이상된 아파트들이 정밀안전진단에서 우르르 떨어지게 됐지,

 

정밀안전진단을 통과해서 사실상 이제 걸음마를 시작할수있는게 재건축인데, 이거 자체를 통과를 안시켜주니 아예 시작조차 못하게 만들어버린거다.

 

두번째는 재초환, 재건축초과이익 환수제이다.

이건 노무현정부때 아파트가격이 급등하니까 후다닥 만들어놨는데 이제 법은 통과시켰고 시행해볼까? 하는데 MB정부 들어서서 갑자기 리먼사태 터지고 가카의 보금자리주택공급폭탄 떨어지니 아파트값이 지가 알아서 쳐 내리니 그럼 당분간 시행은 하지 말까? 하고 유예시켰다가 문재앙정부 시작하자마자 귀신같이 시행된 법이다.

 

쉽게 설명하면

재건축하고나서 새아파트 되면 아파트값이 비싸진거 절반을 입주시점에 세금으로 내놔 이거다.

이건 여러가지 문제점이 있는데 이건 알고 넘어가야하니 설명해준다.

 

아주 간단하게 예를 들어보면

10년전 썩다리아파트 가격이 10억이었다고 치자, 근데 재건축후에 이게 새아파트가 되니 20억이 됐네?

그럼 10억만큼 가격이 오른거잖아? 여기서 건축비나 물가상승분같은거 제외 (얼마 제외 안된다)를 2억이라 치면

8억만큼 이익봤으니까 4억 내놔. 이거다.

 

문제점은 첫번째

미실현이익에 대한 과세라는점이다. 무슨말이냐

 

주식으로 치면 니가 삼성주식 10년전에 사서 지금 10배 올랐다고 치자

근데 삼성주식을 아직 안팔고 들고있는데, 이득본거 절반을 세금으로 내라는거야.

재건축아파트도 마찬가지로 아직 내가 팔지않았는데 현재 새아파트된 시점 가격기준으로 세금을 내라는거지

 

문제는.. 이게 세금내는 시점에서 가격이 꼭지라면.. 그다음에 아파트가격이 폭락하면 어쩔건데?

그때는 낸 세금에 대한 보전조항도 없다.

 

그리고 이중과세 문제가 있다.

아파트는 오른가격만큼에 대한 세금을 타인에게 팔때는 양도세, 뒤지면 상속세, 살아서 물려주면 증여세를 낸다.

근데 재초환으로 이미 오른가격에 대한 세금을 50%만큼 냈는데, 나중에 팔때는 다시 양도세등으로 세금을 또 내야 한다는거지.

 

또 하나, 최종매수자에 세금이 전부다 전가되는 문제가 있다.

예를들면 10년전에 집주인 A씨가 썩다리 아파트를 쭉 들고있다가(이때시세 5억이라 치자), 2년전에 B에게 20억에 팔았다

그리고 현재 새아파트로 재건축이 되어 시세가 30억이다.

B는 이익본게 10억뿐인데, 재초환은 10년전 5억부터 30억까지 오른거에 대한 과세를 A가아닌 B에게 모두 전가한다는거지.

A는 팔고 중간에 나갔으니 끝이라는거다.

 

원래 재초환은 노통때 만들때만해도, 일반적으로 뭐 해봐야 수천만원정도 예상되었다. 근데 그것도 엄청나게 반발이 심했지

근데 지금 예를들면 반포주공3단지같은경우 세대당 예상재초환 금액이 5억이 훌쩍 넘는다.

아파트를 팔지도 않았는데 입주시점에서 5억넘는금액을 현금으로 내라고? 이건 현실적으로 아파트를 팔고 딴데로 가라는얘기지.

 

그리고 세번째로 분상제

이건 분양가 상한제인데, 재건축을 하면 세대수가 늘어나지? 그래서 남는 아파트를 일부는 임대로,

일부는 일반분양으로 청약시장에 내놓게되지??

하락장에는 뭐 미분양 걱정해야 되는 상황이니 분상제따윈 없다.

근데 상승장에는 아파트값이 미친듯이 오르니, 분양가상한제로 일정수준 이상으로 분양가를 제한을 걸어놓게되는데

 

이게 문제가 뭐냐.

너무 과도하게 제한한다는거다. 얼마전에 원베일리 분양가보면 평당 5600만원정도에 분양되었는데 반포 신축은 평당 지금 1.2억정도에 팔리는데 절반도 안되는 가격인거야.

당연히 이렇게 반도안되는 시가에 분양을 해버리니, 문제는 청약에 과도하게 사람들이 몰려서 과열된다는점이고

 

두번째는, 건설사나 조합도 이익이 남아야 다시 짓는데 분양가가 제한되어버리니 재건축 자체가 진행이 잘 안된다는점이야.

둔촌주공 봐라. 지금 청약이 거의 3년째 밀리고있지? 근데 그게 다른게아니고 분양가상한제때분에 국토부와 조합이 싸우느라고 그렇게 된거다.

둔촌주공 조합원들이 뭐 아주 이기적인 사람들이어서 그런게 아니야.

어느정도 브레이크는 필요하겠지만 시세의 반도안되는 분양가에 분양하라고 강제해버리니 이게 웃긴게, 조합원분양가보다 일반분양가가 더 싼 어처구니없는 현상이 벌어지고있다

 

예를들면 조합원들은 25평 19억에 분양받아가는데, 일반분양가는 15억에 책정되는식이지.

한마디로 조합원들이 십시일반해서 전국민 로또로 뿌리는중이라는거다.

 

위의 세가지 즉 정안진강화, 재초환, 분상제 세가지가 얽히고 섥혀서 지금 서울은 인허가가 절벽상태에 이르렀다.

 

자 이제 각 후보들의 재건축 관련 공약을 봐보자.

 

이재명은 먼저 정안진은 좀 풀어주겠다고 공약을 했다. 이건 긍정적이지

근데 문제는, 정안진을 풀어줘봐야 이제 걸음마만 시작하는단계로 진입하는거고 결국에느 재초환 분상제로 인해 재건축은 막혀있을수밖에 없는데,

삼프로에서 분명히 밝혔지만, 이재명은 재초환은 완화해줄생각 없다. 분상제또한 특별한 언급을 한적이 없다.

 

결국에는 정안진 풀어줘서 재건축을 하는척만 해주게 하고, 정작 가장 빗장이 되는 재초환 분상제는 그대로 둬서 공급을 틀어막는건 계속될거라는거다.

재초환으로 수억씩 토해내야하고, 분상제로 인해 일반분양가를 시세의 반값도안되는가격에 로또로 뿌려야되는데 사업성이 개그지가 되는데 어떤조합이 진행을할까? 진행을 하더라도 결국 둔촌주공처럼 지루한 줄다리기만 하며 정권아 바뀌어라 하면서 시간끌기 되는거지.

 

윤석열은?

세가지 모두 분명히 완화하겠다고 공약을 내걸었다.

재초환도, 분상제도 공급에 역행하는 정책이니 완화하겠다고.

 

여기서 각 후보가 공급에 대한 어떤의지를 가지고있느냐가 나오는거지.

이재명 저넘은 진짜로 인서울에 정비사업을 통해 공급을 하고자 하는 의지가 전혀없는놈이다.

 

말로만 아가리공급 부르짖으면서 보나마나 또 정권 잡으면 (그럴일없겠지만) 뭐 정비사업조합원들 탐욕스런 부자들로 규정지으며 계속 괴롭히기 할게 뻔하다.

공약에서 그게 다 드러나있지?

 

그럼 지식업하고 갔길 바란다.

 

https://www.fmkorea.com/4313993749

 

 

이재명 경기도 지사 시절 경제정책의 무능함

 

이재명 성남 FC 의혹과 아들 군대 의혹

 

중국 베이징 동계올림픽 개막식 한복 논란

 

대선후보 토론 국민들 반응

 

이재명 민주당의 노무현 비하 논란

 

코로나 확진자 투표권 박탈 위헌 부정선거 논란